به گزارش پترو معدن؛ مسکن آینهای از وضعیت کلی اقتصاد است و نمیتوان انتظار داشت در شرایطی که تورم، بیاطمینانی، کاهش قدرت خرید و افزایش هزینه سرمایه وجود دارد بازار ساختمان رفتاری کاملا متفاوت از سایر بخشهای اقتصاد داشته باشد. در سمت تقاضا، درآمد خانوار توان همراهی با رشد قیمت ملک را ندارد و در سمت عرضه، سازنده با افزایش هزینه زمین، مصالح، دستمزد، عوارض، تامین مالی و ریسک فروش مواجه است. بنابراین بحران امروز بازار مسکن حاصل برخورد دو محدودیت است: محدودیت قدرت خرید در سمت تقاضا و محدودیت اقتصادی تولید در سمت عرضه. سازنده اگر قیمت فروش را افزایش دهد، بخشی از مشتریان خود را از دست میدهد و اگر قیمت را ثابت نگه دارد، حاشیه سود پروژه کاهش پیدا میکند. این همان نقطهای است که رکود و تورم میتوانند همزمان در بازار مسکن حضور داشته باشند.
شکاف ۷۰۰هزارواحدی میان نیاز و تولید
یکی از مهمترین نشانههای وضعیت کنونی فاصله میان نیاز سالانه حدود یکمیلیون واحد مسکونی و تولید حدود ۳۰۰هزار واحد است. اگر این دو عدد را کنار هم قرار دهیم فاصله سالانه حدود ۷۰۰هزار واحد خواهد بود. بهبیان ساده اگر نیاز سالانه یکمیلیون واحد باشد و تولید در سطح ۳۰۰هزارواحد باقی بماند در یکسال ۷۰۰هزارواحد از نیاز مورد انتظار پوشش داده نمیشود. اگر این فاصله برای سهسال تداوم داشته باشد اختلاف تجمعی بهحدود ۱/۲میلیونواحد میرسد. البته این محاسبه بهمعنای آن نیست که کل این فاصله دقیقا به«کسری واقعی» تبدیل میشود؛ بخشی از نیازها میتواند ازطریق موجودی واحدهای خالی، جابهجایی خانوارها، چندخانواریشدن یا تغییر الگوی تقاضا پوشش داده شود. با این حال از منظر سیاستگذاری استمرار چنین فاصلهای میان تولید و نیاز یک علامت هشدار جدی است.
کاهش ساختوساز امروز کمبود فردا
اثر کاهش ساختوساز نیز برخلاف تغییرات روزانه قیمت بلافاصله در بازار دیده نمیشود. واحدی که امروز ساخته نمیشود احتمالا دو یا سه سال بعد نیز در بازار موجود نخواهد بود. بههمین دلیل افت ساختوساز را باید یک متغیر پیشنگر در بازار مسکن دانست. اگر سرمایهگذار امروز بهدلیل نااطمینانی، افزایش هزینه یا دشواری فروش تصمیم بگیرد پروژهای را آغاز نکند پیامد آن ممکن است چند سال بعد و درقالب کاهش عرضه جدید ظاهر شود. در این فاصله تقاضا همچنان وجود دارد و خانوارهای جدید نیز بهبازار اضافه میشوند. بنابراین ممکن است سیاستگذار در کوتاهمدت با کاهش معاملات و آرامترشدن رشد قیمت مواجه شود اما در میانمدت با فشار بیشتری از ناحیه کمبود عرضه روبهرو شود.
مساله بازار کمبود نیاز یا کمبود تقاضای موثر؟
مسکن با کمبود تقاضا بهمعنای نیاز واقعی روبهرو نیست بلکه مشکل اصلی کمبود تقاضای موثر است. تقاضای موثر بهخانواری گفته میشود که علاوه بر نیاز بهمسکن توان مالی خرید آن را نیز دارد. در تهران میلیونهانفر بهمسکن نیاز دارند اما همه آنها توان خرید یکواحد مسکونی چندمیلیاردتومانی را ندارند. بههمین دلیل ممکن است در یک منطقه دهها واحد برای فروش وجود داشته باشد اما تعداد خریداران واقعی محدود باشد. این وضعیت توضیح میدهد که چگونه بازار میتواند همزمان با قیمتهای بالا معاملات ضعیفی داشته باشد. فروشنده حاضر نیست ملک خود را ارزان بفروشد زیرا هزینه جایگزینی دارایی و تورم عمومی اقتصاد چنین اجازهای نمیدهد و خریدار نیز توان پرداخت قیمت مورد مطالبه را ندارد. نتیجه بازاری است که در آن قیمت بالا باقی میماند اما قدرت معامله کاهش پیدا میکند.
کوچکترشدن خانه نخستین واکنش خانوار
یکیاز نخستین واکنشهای خانوار بهافزایش قیمت کاهش متراژ است. خانه ۸۰متری جای خود را به۵۰یا۶۰متر میدهد و واحدهای قدیمیتر یا مناطق ارزانتر بیش از گذشته مورد توجه قرار میگیرند. اگر قیمت متوسط هر مترمربع را ۲۳۵میلیونتومان درنظر بگیریم اختلاف قیمت یک واحد ۸۰متری با واحد ۶۰متری حدود ۴میلیاردو۷۰۰میلیونتومان خواهد بود. برای بسیاری از خانوارها همین اختلاف میتواند مرز میان امکان خرید و خروج از بازار باشد. درواقع خانواری که دیگر توان خرید ۸۰متر را ندارد لزوما از بازار خارج نمیشود بلکه ممکن است به۶۰متر، ۵۰متر یا واحدی با سن بالاتر رضایت دهد. بنابراین افزایش قیمت فقط تعداد معاملات را کاهش نداده بلکه نوع کالای مورد تقاضا را نیز تغییر میدهد. این تغییر در الگوی مصرف مسکن یکی از مهمترین آثار اقتصادی تورم ملکی است.
سازندگان خرد حلقهای که درحال ضعیفشدن است
درسوی دیگر بازار سازندهای قرار دارد که باید پیش از دریافت بخش اصلی درآمد پروژه، هزینه زمین، مصالح، دستمزد، عوارض، تامین مالی و ریسک فروش را تحمل کند. یک شرکت بزرگ ممکن است چندین پروژه همزمان داشته باشد و ریسک خود را میان آنها توزیع کند اما سازنده خرد گاهی تمام سرمایه خود را در یک پروژه ۱۰تا۲۰واحدی قرار میدهد. بنابراین افزایش ریسک پروژه برای این گروه بسیار تعیینکنندهتر است. براساس ارقام مطرحشده توسط ارگانهای رسمی حدود ۹۵درصد تولید مسکن بهبخشخصوصی وابسته دانسته شده و سهم سازندگان خرد از تولید خصوصی نیز حدود ۸۰تا۸۵درصد عنوان شده است. اگر این ارقام را مبنا قرار دهیم اهمیت این گروه کاملا مشخص میشود. اگر ۹۵درصد تولید یکمیلیونواحدی بالقوه را بخشخصوصی انجام دهد ظرفیت نظری این بخش حدود ۹۵۰هزار واحد خواهد بود. اگر ۸۰تا۸۵درصد آن مربوط بهسازندگان خرد باشد نقش این گروه در ظرفیت تولید بسیار بزرگ خواهد بود.
انتهای پیام/
