به گزارش صفحه انرژی؛ جنگ صرفا کشوری که مورد حمله قرار گرفته را تحت تاثیر قرار نمی‌دهد بخشی از ضرر و زیان آن متوجه همان کشوری است که آغازگر جنگ است. جنگ ایران و آمریکا بازار مسکن دوکشور را از مسیرهای متفاوتی تحت‌تاثیر قرار داد. در آمریکا، افزایش نرخ وام، رشد هزینه انرژی هزینه خرید خانه را افزایش داد و در برخی مناطق، فروشندگان برای پیداکردن خریدار ناچار به کاهش قیمت‌های پیشنهادی شدند. در ایران اما جنگ ابتدا به کاهش قیمت‌های پیشنهادی و اختلال در معاملات انجامید ولی پس از مدتی قیمت‌های پیشنهادی دوباره افزایش یافت؛ اتفاقی که در نهایت به معنای بازگشت رونق به بازار نبود.
این تفاوت تصویر روشنی از دو واکنش متفاوت به یک بحران ارائه می‌دهد. در آمریکا، فشار جنگ بیشتر از مسیر بازارهای مالی، نرخ بهره و هزینه تامین مالی به بازار مسکن منتقل شد اما در ایران، علاوه بر نااطمینانی اقتصادی و کاهش قدرت خرید، آسیب به واحدهای مسکونی، جابه‌جایی خانوارها و توقف معاملات نیز به مشکلات موجود اضافه شد بنابراین برای بررسی پیامدهای جنگ بر بازار مسکن، نمی‌توان تنها به تغییر قیمت خانه‌ها اکتفا کرد چراکه ممکن است قیمت‌های پیشنهادی افزایش یابد ولی خریدوفروش متوقف بماند یا حتی قیمت‌ها کاهش پیدا کند اما هزینه واقعی خرید خانه همچنان بیشتر شود.
تخریب خانه‌ها هزینه مستقیم جنگ برای ایران
تفاوت مهم بازار مسکن ایران با آمریکا، خسارت مستقیم جنگ به ساختمان‌های مسکونی و زیرساخت‌های شهری است. درحالی‌که اثر اصلی جنگ بر بازار مسکن آمریکا از مسیرهای مالی و اقتصادی منتقل شد در ایران بخشی از واحدهای مسکونی به‌طور مستقیم آسیب دیدند و برخی خانوارها ناچار به ترک محل سکونت خود شدند. آسیب به ساختمان‌ها تنها به‌معنای ازبین‌رفتن بخشی از سرمایه ملکی نیست. هرواحدی‌که تخریب می‌شود یا تا پایان تعمیرات قابلیت سکونت ندارد می‌تواند یک خانوار را به بازار اجاره یا اسکان موقت منتقل کند. این اتفاق در مناطقی که پیش از جنگ نیز با اجاره‌های سنگین و محدودیت عرضه واحدهای مناسب مواجه بودند فشار بیشتری ایجاد می‌کند.
خسارت‌های واردشده به واحدهای مسکونی در تهران و سایر مناطق کشور قابل‌توجه بوده است. برآوردهایی از تشکیل بیش‌از هزارپرونده ارزیابی خسارت و آسیب به املاک مسکونی و تجاری منتشر شده است. این ارقام نشان می‌دهد که بازسازی پس از جنگ صرفا به چندپروژه محدود در پایتخت خلاصه نمی‌شود و مجموعه‌ای از شهرها و مناطق مختلف را درگیر کرد.
در این میان خانوارهایی که خانه خود را از دست دادند با مجموعه‌ای از هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده روبه‌رو می‌شوند. پرداخت اجاره محل سکونت موقت، هزینه تعمیر یا بازسازی، جایگزینی اثاثیه و حتی هزینه رفت‌وآمد به محل کار می‌تواند فشار قابل توجهی بر بودجه خانوار وارد کند. این در حالی است که بسیاری از این خانواده‌ها ممکن است بخشی از درآمد یا شغل خود را نیز در جریان جنگ از دست داده باشند.
اجاره‌نشین‌ها حلقه آسیب‌پذیر بازار
پیامدهای جنگ برای مستاجران نیز قابل توجه است. درشرایطی‌که بخشی از واحدهای مسکونی از چرخه سکونت خارج می‌شود تقاضا برای اجاره در برخی مناطق افزایش پیدا می‌کند. اگر عرضه واحدهای جایگزین متناسب با این تقاضا افزایش نیابد بازار اجاره با عدم تعادل مواجه خواهد شد.
ازسوی‌دیگر کاهش درآمد واقعی خانوارها و نااطمینانی شغلی می‌تواند توان پرداخت اجاره را محدود کند. درچنین‌شرایطی خانوارها ممکن است به واحدهای کوچک‌تر مناطق ارزان‌تر یا سکونت مشترک با اعضای خانواده روی بیاورند. این جابه‌جایی‌ها اگرچه می‌تواند در کوتاه‌مدت هزینه مسکن را برای خانوار کاهش دهد اما در بلندمدت بر کیفیت سکونت و الگوی توزیع جمعیت شهری اثر می‌گذارد.
ساخت‌وساز فشار مشترک 2کشور
اگرچه بازار مسکن ایران و آمریکا در واکنش به جنگ تفاوت‌هایی داشتند اما هردو از افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و دشوارترشدن تامین مالی تاثیر می‌پذیرند. افزایش قیمت انرژی، حمل‌ونقل و برخی نهاده‌های تولید می‌تواند هزینه اجرای پروژه‌های ساختمانی را بالا ببرد. درعین‌حال افزایش نااطمینانی و کاهش تقاضای موثر سرمایه‌گذاری جدید در این بخش را با ریسک بیشتری مواجه می‌کند.
در ایران این شرایط با نیاز گسترده به بازسازی ساختمان‌های آسیب‌دیده همراه شده است. به این ترتیب بخشی از منابع مالی و ظرفیت اجرایی کشور باید به جبران خسارت‌های جنگ اختصاص پیدا کرد؛ منابعی که در شرایط عادی می‌توانستند صرف افزایش عرضه جدید مسکن شوند بنابراین اگر برنامه بازسازی با تامین مالی پایدار و مدیریت هزینه‌ها همراه نباشد امکان دارد شکاف میان عرضه و تقاضای مسکن در سال‌های آینده عمیق‌تر شود. در آمریکا نیز افزایش هزینه وام و مصالح می‌تواند بر تصمیم سازندگان اثر بگذارد. زمانی که تامین مالی گران‌تر می‌شود و خریداران کمتری توان ورود به بازار دارند سازندگان ممکن است شروع پروژه‌های جدید را به تعویق بیندازند یا در قیمت‌گذاری و ترکیب واحدهای تولیدی تجدیدنظر کنند.
۲بازار ۲روایت از یک‌جنگ
مقایسه تحولات بازار مسکن ایران و آمریکا نشان می‌دهد که جنگ، اگرچه در هردوکشور هزینه تامین مسکن را افزایش داده اما مسیر انتقال این فشار یکسان نبوده است. در آمریکا، افزایش نرخ وام و کاهش قدرت خرید باعث شد برخی فروشندگان برای جذب خریدار قیمت‌های پیشنهادی را کاهش دهند. در ایران ابتدا قیمت‌های پیشنهادی با افت مواجه شد اما پس از آن دوباره افزایش یافت درحالی که معاملات همچنان متوقف بود.
این تفاوت را باید در ساختار اقتصادی دوکشور وضعیت تورم، شیوه تامین مالی خرید خانه و میزان آسیب مستقیم به موجودی مسکن جست‌وجو کرد. در آمریکا وابستگی خرید مسکن به وام‌های بلندمدت باعث می‌شود تغییر نرخ بهره به‌سرعت بر قدرت خرید اثر بگذارد. در ایران تورم مزمن، کاهش ارزش پول ملی و نگاه سرمایه‌ای به مسکن می‌تواند رفتار قیمت‌گذاری فروشندگان را حتی درشرایط رکود معاملات تحت‌تاثیر قرار دهد.
درنهایت جنگ ممکن است در یک بازار به کاهش قیمت پیشنهادی فروشندگان و در بازار دیگر به افزایش قیمت‌های اعلام‌شده منجر شود اما نتیجه هردو می‌تواند دشوارتر شدن دسترسی خانوارها به مسکن باشد. آنچه اهمیت دارد فاصله میان قیمت خانه و توان مالی متقاضیان، وضعیت بازار اجاره، میزان معاملات واقعی و ظرفیت ساخت‌وساز است. تهیه مسکن در هردوکشور زیر فشار جنگ قرار گرفت اما در ایران علاوه بر دشوارتر شدن خرید و اجاره، مساله بازسازی خانه‌های آسیب‌دیده نیز به بحران اضافه شده درحالی‌که در آمریکا هزینه تامین مالی و تورم خرید خانه را برای خانوارها دشوارتر کرد.
انتهای پیام/
